Siapa Bayar Yuran Guaman Jual Rumah?
Jawapan ringkas: dalam transaksi jual rumah subsale, pembeli biasanya bayar kos peguam pembeli, duti setem pindah milik dan kos loan. Penjual pula menanggung kos berkaitan pihak penjual seperti peguam sendiri jika dilantik, discharge loan, CKHT/RPGT, tunggakan bil dan kos consent tertentu jika berkaitan.
Yuran guaman jual rumah bukan satu jenis kos sahaja
Ramai keliru kerana istilah “yuran guaman” boleh merujuk kepada beberapa perkara berbeza: fi peguam pembeli untuk SPA, fi peguam loan, duti setem pindah milik, fi peguam penjual, kos discharge, kos CKHT dan caj pentadbiran lain.
Dalam jual beli rumah subsale, kos paling besar di pihak pembeli biasanya berkait dengan SPA, pindah milik dan pembiayaan bank. Di pihak penjual, kos lazim lebih kepada menyelesaikan perkara yang melekat pada rumah sebelum pindah milik boleh selesai.
- Pembeli biasanya bayar kos lawyer pembeli, loan lawyer, MOT stamp duty dan valuation.
- Penjual biasanya bayar lawyer penjual jika ada, discharge/reassignment, CKHT/RPGT dan tunggakan berkaitan rumah.
- Terma SPA boleh menetapkan pembahagian kos yang berbeza jika dipersetujui kedua-dua pihak.
Kenapa pilih Adi untuk semak awal?
Sebelum rumah diiklankan, Adi boleh bantu susun gambaran kos yang pemilik selalu terlepas pandang: baki loan, anggaran market value, isu consent, tunggakan cukai/maintenance, status geran, risiko buyer loan reject dan timeline peguam.
- Semak harga yang lebih realistik ikut kawasan.
- Tapis buyer supaya booking tidak mudah batal.
- Koordinasi awal dengan bank, peguam dan pembeli.
- Terangkan kos jualan dengan bahasa mudah.
Siapa bayar kos apa dalam jual rumah?
| Jenis Kos | Biasanya Dibayar Oleh | Penjelasan Ringkas | Nota Praktikal |
|---|---|---|---|
| Yuran guaman SPA pembeli | Pembeli | Peguam pembeli mengurus SPA, semakan dokumen dan urusan pindah milik. | Biasanya berdasarkan harga jual atau nilai adjudikasi, mengikut skala fi guaman yang terpakai. |
| Loan legal fee | Pembeli | Jika pembeli buat pinjaman bank, ada kos guaman untuk dokumen pembiayaan. | Jumlah bergantung pada loan amount dan panel lawyer bank. |
| MOT / duti setem pindah milik | Pembeli | Duti setem untuk pindah milik daripada penjual kepada pembeli. | Biasanya dibayar sebelum pindah milik didaftarkan atau disempurnakan. |
| Yuran guaman penjual / vendor solicitor | Penjual | Jika penjual lantik peguam sendiri untuk semak SPA, jaga kepentingan penjual dan koordinasi completion. | Tidak semua transaksi ada peguam penjual berasingan, tetapi ia membantu jika kes rumit. |
| Discharge of charge / deed of reassignment | Penjual | Kos untuk melepaskan gadaian bank lama selepas baki pinjaman diselesaikan melalui hasil jualan. | Penting untuk rumah yang masih ada loan. |
| CKHT / RPGT | Penjual | Cukai Keuntungan Harta Tanah berkait keuntungan jualan. Peguam pembeli boleh pegang retention sum mengikut keadaan. | Jika layak pengecualian atau tiada keuntungan, dokumen tetap perlu diurus dengan betul. |
| Consent negeri / consent developer / consent strata | Bergantung Terma | Perlu untuk kes tertentu seperti leasehold, bumi lot, sekatan kepentingan, low cost atau strata tertentu. | Di Johor, isu consent boleh beri kesan kepada timeline dan strategi pilih buyer. |
| Tunggakan cukai tanah, cukai taksiran, maintenance, sinking fund | Penjual | Biasanya perlu diselesaikan sehingga tarikh completion atau tarikh yang dipersetujui. | Untuk apartment/condo, management statement perlu jelas supaya VP tidak tersangkut. |
| Komisen ejen hartanah | Penjual | Dibayar jika penjual melantik ejen berdaftar untuk urus pemasaran, rundingan dan proses jualan. | Pastikan terma lantikan dan bayaran dinyatakan awal. |
| Kos repair, cleaning, staging, foto dan iklan | Ikut Strategi | Bukan kos guaman, tetapi memberi kesan kepada persepsi harga dan kelajuan dapat buyer. | Adi bantu susun strategi supaya kos promosi tidak membazir. |
Kesimpulan mudah: penjual tidak semestinya bayar yuran guaman pembeli. Tetapi penjual tetap perlu sediakan kos berkaitan pihak penjual supaya proses pindah milik berjalan kemas.
Contoh fi guaman berdasarkan harga rumah
Skala fi profesional untuk urusan jual beli hartanah lazimnya dikira berdasarkan harga jual atau nilai adjudikasi. Anggaran di bawah ialah fi profesional asas sebelum SST, disbursement, caj carian, caj pendaftaran, caj pejabat tanah, kos courier dan caj lain yang mungkin dikenakan.
Anggaran fi asas: RM3,750
Anggaran fi asas: RM6,250
Anggaran fi asas: RM8,750
Anggaran fi asas: RM11,250
Fi profesional bukan semua kos
Ramai nampak angka fi guaman sahaja, tetapi bil peguam biasanya ada pecahan lain seperti SST, carian tanah, bankruptcy search, company search, pendaftaran, adjudikasi, affirmation dan disbursement.
Seller perlu tengok net proceed
Yang lebih penting ialah berapa baki bersih selepas tolak outstanding loan, kos peguam penjual, CKHT/RPGT jika ada, tunggakan rumah, consent, komisen ejen dan kos penyelesaian lain.
Situasi jual rumah yang selalu ubah kos guaman
Rumah masih ada loan
Penjual biasanya perlu selesaikan redemption sum bank lama. Selepas bank terima bayaran, proses discharge atau reassignment perlu dibuat sebelum hak milik bersih boleh dipindahkan.
Discharge RedemptionLeasehold, Bumi Lot atau low cost
Hartanah dengan sekatan kepentingan mungkin perlukan consent pihak berkuasa negeri. Di Johor, hal ini boleh mempengaruhi tempoh jualan dan pemilihan buyer.
Consent SekatanApartment, condo dan strata
Management statement, tunggakan maintenance, sinking fund, akses dokumen strata dan rekod renovation boleh jadi isu penting sebelum completion.
Strata MaintenanceNama bersama atau pemilik luar kawasan
Jika joint owner, semua pihak perlu bersetuju dan menandatangani dokumen. Jika berada di luar negara, proses signing perlu dirancang lebih awal.
Joint Name SigningRumah pusaka atau geran belum kemas
Kes pusaka, pentadbir harta, kaveat, geran belum tukar nama atau dokumen lama memerlukan semakan awal supaya buyer tidak hilang keyakinan.
Pusaka GeranBuyer guna LPPSA, SJKP atau loan bank
Jenis pembiayaan buyer mempengaruhi tempoh, dokumen dan risiko loan. Tapis kelayakan awal penting supaya booking tidak tersangkut lama.
Loan Filter LPPSAKenapa kos dan proses boleh berbeza ikut kawasan?
Pasaran Johor tidak bergerak dengan satu corak sahaja. Rumah teres matang, apartment kos rendah, condo strata, semi-D, bumi lot, leasehold dan kawasan industri mempunyai profil buyer, bank value dan isu dokumen yang berbeza.
Kawasan matang dengan banyak strata, flat dan rumah lama. Semakan tunggakan, status strata dan kondisi rumah sangat penting.
Permintaan keluarga, pekerja dan akses universiti/industri. Renovation dan bank value perlu dibanding dengan transaksi sekitar.
Harga lebih sensitif kepada kualiti unit, akses lebuh raya dan profil buyer. Dokumen bank dan valuation perlu disusun awal.
Banyak rumah landed mampu beli. Buyer loan filtering, status bumi lot dan consent boleh menentukan kelancaran transaksi.
Kawasan permintaan aktif tetapi persaingan iklan tinggi. Harga, visual dan rundingan perlu lebih kemas.
Didorong akses industri dan keluarga bekerja. Dokumen pendapatan buyer, komitmen dan bank panel perlu ditapis awal.
Keputusan buyer banyak bergantung kepada kondisi rumah, akses jalan, kejiranan dan harga berbanding pilihan sekitar.
Pasaran lebih konservatif. Strategi harga dan kesesuaian buyer sangat penting supaya rumah tidak lama tersangkut.
Kawasan matang dengan permintaan stabil. Isu geran, renovation, strata dan tunggakan perlu jelas sebelum closing.
Peranan Adi: bukan sekadar iklankan rumah, tetapi bantu padankan harga, dokumen, buyer dan proses guaman mengikut realiti kawasan.
Checklist cepat sebelum setuju terima booking
1. Rumah masih ada loan?
Semak outstanding loan, lock-in, redemption process dan sama ada harga jual cukup untuk cover baki pinjaman serta kos jualan.
2. Ada sekatan atau consent?
Jika leasehold, bumi lot, low cost, PR1MA, RMMJ atau ada sekatan kepentingan, jangan terus terima buyer tanpa semak kelayakan.
3. Buyer sudah tapis loan?
Minta semakan awal gaji, komitmen, CCRIS/CTOS, jenis pekerjaan dan deposit supaya SPA tidak terbatal kemudian.
4. Ada tunggakan rumah?
Cukai tanah, cukai taksiran, maintenance, sinking fund, utiliti dan bil management boleh menjejaskan completion jika tidak disusun.
5. Jual dalam tempoh CKHT?
Jika jual dalam tempoh pegangan tertentu, semak potensi RPGT, dokumen kos belian, renovation dan pengecualian yang mungkin berkaitan.
6. Harga selari market value?
Harga terlalu tinggi boleh menyebabkan buyer susah loan. Harga terlalu rendah pula rugikan penjual. Semakan nilai awal sangat penting.
Timeline ringkas dari iklan sampai duit jualan masuk
Semak nilai & kos
Adi semak anggaran harga pasaran, baki loan, kos jualan dan dokumen asas sebelum iklan disusun.
Iklan & buyer filtering
Buyer ditapis mengikut deposit, kelayakan loan, jenis pembiayaan dan kesesuaian dengan status hartanah.
Booking & rundingan
Harga, deposit, timeline, inclusion dan terma penting dirunding supaya tidak kabur semasa SPA.
SPA & dokumen peguam
Peguam urus SPA, semakan hak milik, consent jika ada, CKHT dan dokumen berkaitan.
Loan, discharge & consent
Bank buyer, bank seller, pejabat tanah dan pihak berkaitan perlu bergerak ikut urutan yang betul.
Completion & serah kunci
Selepas bayaran selesai, tunggakan diselaraskan, dokumen lengkap dan vacant possession boleh disusun.
Elak salah faham tentang yuran guaman jual rumah
“Buyer bayar semua, seller tak perlu keluar apa-apa.”
Tidak tepat. Buyer biasanya bayar kos pembeli, tetapi penjual masih mungkin ada kos sendiri seperti discharge, CKHT, tunggakan, consent dan komisen ejen jika menggunakan servis ejen.
“Peguam buyer akan jaga semua kepentingan seller.”
Peguam buyer fokus kepada kepentingan buyer. Untuk kes rumit, penjual lebih selamat dapatkan semakan peguam sendiri supaya terma SPA jelas.
“Harga booking tinggi sudah pasti selesai.”
Booking tinggi tidak menjamin loan lulus. Buyer tetap perlu melepasi semakan bank, valuation dan syarat dokumen.
“Rumah sudah ada buyer, tak perlu semak market value.”
Jika harga tidak selari dengan bank value, buyer mungkin perlu tambah tunai. Ini boleh menyebabkan proses lambat atau batal.
Bukan sekadar cari buyer, tetapi susun transaksi sampai boleh selesai
Harga lebih berpijak pada data
Adi bantu semak nilai pasaran, perbandingan kawasan, kondisi rumah dan strategi harga supaya tidak terlalu tinggi atau terlalu rendah.
Buyer ditapis awal
Semakan awal buyer mengurangkan risiko booking batal, loan reject dan proses peguam tersangkut lama.
Koordinasi bank & peguam
Adi bantu jelaskan urutan proses antara penjual, pembeli, peguam, bank dan pihak pengurusan supaya transaksi lebih kemas.
Soalan lazim tentang siapa bayar yuran guaman jual rumah
1. Siapa bayar yuran guaman bila jual rumah?
Pembeli biasanya bayar yuran guaman pembeli untuk SPA, loan legal fee dan duti setem pindah milik. Penjual biasanya bayar kos yang berkait dengan pihak penjual seperti peguam sendiri jika dilantik, discharge loan, CKHT/RPGT, tunggakan dan kos lain yang dipersetujui dalam SPA.
2. Adakah penjual wajib bayar peguam sendiri?
Tidak semestinya, tetapi peguam penjual sangat membantu jika kes melibatkan consent, pusaka, joint owner, loan tertunggak, bank redemption, dokumen lama atau terma SPA yang perlu disemak dengan teliti.
3. Boleh tak pembeli dan penjual guna peguam yang sama?
Dalam amalan profesional, peguam perlu menjaga konflik kepentingan. Jika satu peguam bertindak untuk satu pihak, pihak lain perlu faham had peranan peguam tersebut. Untuk kes kompleks, peguam berasingan lebih jelas.
4. Apa beza yuran guaman dengan duti setem?
Yuran guaman ialah bayaran profesional peguam. Duti setem pula ialah cukai/duti atas dokumen tertentu seperti pindah milik dan perjanjian pinjaman. Kedua-duanya berbeza.
5. Jika rumah masih ada loan, siapa bayar discharge?
Kos discharge atau reassignment biasanya di pihak penjual kerana ia berkaitan pelepasan gadaian bank lama penjual. Kebiasaannya ia diselesaikan melalui proses peguam dan hasil jualan.
6. Siapa bayar CKHT atau RPGT?
CKHT/RPGT berkait pihak penjual sebagai pelupus hartanah. Namun pembeli atau peguam pembeli mungkin perlu menahan retention sum dan meremit kepada LHDN mengikut keadaan dan peraturan yang terpakai.
7. Adakah semua penjual kena bayar RPGT?
Tidak semestinya. Ia bergantung kepada tempoh pegangan, keuntungan, kategori pemilik dan pengecualian yang layak. Walaupun tidak kena cukai, borang dan dokumen berkaitan tetap perlu diurus dengan betul.
8. Siapa bayar tunggakan maintenance apartment?
Biasanya penjual perlu selesaikan tunggakan sehingga tarikh yang dipersetujui sebelum serahan milikan kosong atau completion. Untuk strata, management statement sangat penting.
9. Bila sesuai semak kos jual rumah?
Sebaiknya sebelum iklan dibuat. Ini membantu penjual tahu baki bersih, risiko kos tersembunyi dan harga minimum yang masih masuk akal.
10. Kenapa perlu Adi jika peguam sudah urus SPA?
Peguam urus dokumen undang-undang. Adi bantu dari sudut strategi jualan, harga, pemasaran, tapis buyer, rundingan, koordinasi proses dan komunikasi antara pihak supaya transaksi lebih lancar.
Panduan Berkaitan & Rangka Panduan Lengkap
Senarai rujukan dalaman untuk bina topical authority sekitar jual rumah, kos jualan, nilai pasaran, bank value, CKHT, guaman, pembiayaan dan proses hartanah Johor.
adimestijadi.my
Jual Rumah Johor Ejen Hartanah Johor Cara Jual Rumah Jual Rumah Cepat Kos Jual Rumah CKHT Jual Rumah Bank Value Rumah Market Value Rumah Rumah Leasehold Johor Jual Rumah Masih Ada LoanNak tahu berapa kos sebenar bila jual rumah?
Beri lokasi rumah, jenis hartanah, status geran, baki loan dan anggaran harga jual. Adi boleh bantu semak gambaran awal supaya proses jualan lebih tersusun dari mula.
Adi Zaini
REN27528
Senior Negotiator | Fokus Jual Rumah Johor
- Semakan nilai pasaran & strategi harga.
- Tapis buyer sebelum proses SPA.
- Bantu koordinasi bank, peguam dan dokumen.